Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2024. I. negyedév

2024 I. negyedévében az ország legnagyobb részének lakáspiacán már megmutatkozott a korábbi visszaesés utáni kilábalás. A 2023. évi 23%-os csökkenést követően 36%-kal nőtt az eladott lakások száma az előző év azonos negyedévéhez képest. A lakásárak is emelkedtek az előző negyedévhez mérten, a használtaké 5,3, az újaké 4,6%-kal. Az ország nagy részén érzékelhető volt a drágulás, kivételt ez alól csak a keleti országrészben lévő családi házak jelentettek, esetükben egyelőre nem történt érdemi változás.

Élénkülő lakáspiaci forgalom

A lakáspiaci forgalom 2022. évi 14%-os csökkenése után 2023-ban további 23%-kal esett vissza a lakáseladások száma. Az éves szinten csökkenő forgalom alakulásában azonban 2023 IV. negyedévében fordulat következett be, ekkor már 16%-kal több lakást adtak el az egy évvel korábbinál. 2024 I. negyedévében tovább emelkedett a forgalom, az előző év azonos időszaki alacsony bázishoz képest már 36%-ra becsülhető a növekedés a hasonló feldolgozottság mellett megfigyelt adatok alapján. A használt és az új lakások körében egyaránt nőtt az értékesítések száma.

1. ábra
A lakáspiaci forgalom változása az előző év azonos időszakához képest <br>(azonos feldolgozottság mellett)

2023 folyamán az új lakások piaca a használtakénál is nagyobb arányban esett vissza, az eladott új lakások száma alig haladta meg az egy évvel korábbi hattizedét (62%). Az ismert adásvételeken belül az új lakások részesedése az előző évi 7,1%-ról 5,7%-ra mérséklődött. 2024 I. negyedévében az eladott új lakások száma a korábbi alacsony bázishoz képest nőtt, ám egyelőre még az ezret sem érte el.

1. tábla

Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma

(ezer darab)
Év, negyedév Összes eladott lakás Ebből: Értékesítési céllal épült új lakás
használt lakás új lakás
2007 191,2 .. .. 17,9
2008 154,1 140,0 14,1 17,4
2009 91,1 82,9 8,3 16,9
2010 90,3 85,5 4,8 10,7
2011 87,7 83,9 3,9 4,8
2012 86,0 83,3 2,6 3,5
2013 88,7 86,4 2,3 3,2
2014 113,8 110,5 3,3 3,4
2015 134,1 130,7 3,4 3,1
2016 146,3 141,4 4,9 5,2
2017 153,8 147,7 6,1 7,3
2018 163,7 154,6 9,1 9,5
2019 157,0 145,8 11,2 12,1
2020 134,0
 125,0 9,0
 15,0
2021 160,7
 148,8 12,0 12,9
2022 138,0
 127,7 10,3 12,2
2023 (az adatok zárásáig beérkezett) 101,8 96,1 5,8 12,0
2024. I. negyedév (az adatok zárásáig beérkezett) 19,1 18,4 0,8 1,7

Számottevő lakásár-emelkedés 2024 I. negyedévében

A teljes lakáspiac 2023. évi árszintje 6,5%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. Ezen belül a használt lakások éves szinten 5,1, az újak 16,3%-kal drágultak, mindkét érték elmaradt a korábbi évek gyorsabb ütemű áremelkedésétől. Az összevont lakásárindex elérte a 2015. évi bázis 271%-át. A használt lakások 165, az újak 213%-kal voltak drágábbak, mint 2015-ben.

A 2023. évi lassúbb ütemű áremelkedés után 2024 I. negyedévében az előző negyedévhez képest 5,3%-ra gyorsult a használt lakások drágulása, az új lakások 4,6%-kal kerültek többe, mint egy negyedévvel korábban.

2. ábra
Nominális lakáspiaci árindex (tiszta árváltozás)

A 2023. évi nominális lakásár-emelkedés elmaradt a fogyasztói árak emelkedésétől, így ebben az évben a teljes lakáspiac reálárszintje 9,4%-kal csökkent az előző évihez képest.

2024 I. negyedévében e téren is fordulat következett be: a használt lakások reálára 4,0, az újak 3,4%-kal lett magasabb, mint egy negyedévvel korábban. Az előző év azonos időszakihoz viszonyítva a használt lakások reálára 4,4, az újaké 10%-kal nőtt.

2024 I. negyedévében a használt lakások reálára 74, az újaké 111%-kal haladta meg a 2015. évi bázist.

3. ábra
Az összevont lakáspiaci árindex nominális és reálértékének alakulása (tiszta árváltozás)

A forgalom élénkülése már a kistelepülésekre is kiterjedt

A 2022-ben kezdődő visszaesés a nagyobb településeket súlyosabban érintette, azt követően azonban gyorsabban helyreállt a lakáspiac forgalma. A községek lakáspiaca csak 2024 I. negyedévében haladta meg az előző év azonos időszakit, miközben a nagyobb településeken ez már az előző negyedévben megtörtént.

A 2023. évi forgalom országosan 23, a fővárosban 27%-kal maradt el az előző évitől. A kisebb, nem vármegyeszékhely városokat érintette a legkevésbé a piac zsugorodása, ebben a körben 16%-kal csökkentek az eladások. 2024 I. negyedévében Budapesten 57, a községekben viszont mindössze 10%-kal több eladás történt, mint egy évvel korábban.

2023-ban a nem panel társasházi lakások forgalma az átlagot meghaladó (26%) mértékben csökkent, a családi házak és a panellakások eladásának visszaesése valamivel enyhébb, egyaránt 20%-os volt. 2024 I. negyedévében a társasházi lakások piaca több mint másfélszeresére bővült (panel és nem panel együtt), miközben a családi házaké 21%-kal haladta meg az egy évvel korábbit.

4. ábra
A lakáspiaci forgalom változása az előző év azonos időszakához képest településtípusonként <br>(azonos feldolgozottság mellett)

Akár két-háromszoros árkülönbségek is mérhetők az új lakások piacán

Az új lakások áremelkedése a 2015-öt követő fellendülés idején meghaladta a lakásépítés költségeinek növekedését, majd 2019-től a két index egyre közelebb került egymáshoz. A 2022. évi csúcs után mind az új lakások ára, mind az építési költségek növekedése kissé mérséklődött: 2023-ban az árak 16, a lakásépítési költségek 14%-kal nőttek egy év alatt. A 2015. évihez képest az új lakások ára háromszorosára (313%), a lakásépítés költsége (építőanyag-árak és munkabérek) több mint kétszeresére (222%) emelkedett.

5. ábra
Az új lakások piaci árindexének és építési költségindexének alakulása

2023-ban közel 5800, 2024 I. negyedévében mintegy 800 eladott új lakás adata érkezett be eddig.

Az országos átlagár a 2023. évi 62,0 millióról 65,8 millió forintra emelkedett 2024 I. negyedévére. A négyzetméterár 2023 átlagában még 1 millió forint alatt maradt, 2024 január–márciusában pedig megközelítette az 1,2 millió forintot.

Míg a lakásépítés átlagköltsége kis területi eltéréseket mutat, a piaci árakat tekintve akár két-háromszoros különbség is megfigyelhető lokációtól függően.

  • Budapesten 2023-ban átlagosan 71,3 millió forintba került egy új lakás, 8,5 millióval többe, mint egy évvel korábban. A négyzetméterár 2023-ban megközelítette az 1,3 millió forintot, majd 2024 I. negyedévében 1,5 millió forint közelébe emelkedett.

  • Budapest XIII. kerületében adták el a legtöbb új lakást, többet, mint a hat, e tekintetben élen álló vidéki városban összesen. Az itt mért 1,3 millió forintos éves átlagos négyzetméterár 1,4 millióra emelkedett 2024 I. negyedévében. A nagyobb számú új lakást értékesítő budapesti kerületek között a XI. kerület a legdrágább, ott a korábbi 1,5 millióról 1,9 millió forintra emelkedett a lakások négyzetméterára 2024 I. negyedévében.

  • A siófoki új lakások ára a drágább fővárosi kerületekével vetekszik, 2024 I. negyedévében elérte az 1,4 millió forintot négyzetméterenként.

  • A vármegyeszékhelyek új lakásainak átlagos ára a 2023. évi 737 ezerről 832 ezer forintra nőtt (közülük Salgótarjánban és Kaposváron a kézirat lezárásáig nem regisztráltunk új lakás eladását).

2. tábla

Az 50-nél több új lakást értékesítő települések és budapesti kerületek főbb adatai, 2023

Település, kerület Eladott új lakás,
darab		 Átlagos ár,
millió forint		 Átlagos négyzetméterár, millió forint Átlagos alapterület, négyzetméter
Budapest, XIII. kerület 725 69,9 1,3 55,7
Budapest, IX. kerület 345 56,4 1,2 48,8
Budapest, XI. kerület 345 88,9 1,5 59,1
Budapest, III. kerület 247 83,6 1,4 59,5
Budapest, X. kerület 192 56,4 1,1 50,5
Szombathely 184 37,9 0,7 53,0
Nyíregyháza 181 42,9 0,6 72,5
Budapest, XIV. kerület 159 75,7 1,2 62,3
Budapest, VIII. kerület 134 61,2 1,4 44,2
Siófok 124 73,9 1,3 64,3
Debrecen 107 59,9 0,9 67,6
Kecskemét 99 38,0 0,7 55,5
Pécs 98 51,3 0,7 71,8
Győr 96 50,2 0,9 57,1
Székesfehérvár 93 61,5 0,8 82,5
Érd 92 76,4 0,9 90,4
Szeged 80 65,8 0,8 81,4
Budapest, XVIII. kerület 79 44,0 0,9 50,6
Göd 64 61,7 0,8 74,6
Budapest, IV. kerület 61 64,8 1,1 60,4
Budapest, XXIII. kerület 57 59,9 0,8 75,1
Vác 56 56,6 0,8 74,2
Budapest, XVI. kerület 53 75,4 1,1 70,9
Keszthely 52 62,2 1,0 63,3

A használt lakások piacán is élénkülés mutatkozik

  • 2024 I. negyedévében egy használt lakás átlagos ára 31,4 millió forint volt, 2,2 millióval több, mint 2023 átlagában. Az 521 ezer forintot kitevő négyzetméterár 84 ezer forinttal haladta meg az előző évi szintet.

  • Budapesten egy használt lakás átlagosan 49,2 millió forintba került 2024 I. negyedévében. Ez az érték egyelőre elmarad az előző évi átlagtól, mivel az eddig regisztrált fővárosi eladások összetétele a kisebb lakások javára módosult. Ennek megfelelően a négyzetméterárakat tekintve emelkedés mutatható ki: a 2024. I. negyedévi átlagos budapesti négyzetméterár 918 ezer forint volt, 33 ezerrel több, mint 2023-ban.

  • A korábbi negyedévek alacsony növekedése, illetve időszakos stagnálása után 2024 I. negyedévében valamennyi budapesti kerületcsoportban drágultak a lakások az előző negyedévhez képest. Kivételt csak a legmagasabb árszínvonalú budai hegyvidéki kerületek jelentenek, ahol eddig alig mutatható ki árváltozás. A leggyorsabb ütemű emelkedés ugyanakkor a pesti külső kerületeket jellemezte, mérsékelve ezzel a fővárosi lakásárak területi különbségeit.

  • Budapesten 2024 I. negyedévében a panellakások ára nőtt a legnagyobb mértékben, átlagos négyzetméteráruk 5,8%-kal haladta meg a 2023. évit. A családi házak ez idő alatt 4,9, míg a nem panel társasházi lakások 3,0%-kal lettek drágábbak.

6. ábra
A budapesti használt lakások átlagos négyzetméterára kerületcsoportok szerint

  • A balatoni agglomerációban 749 ezer forintba került a használt lakások négyzetmétere 2024 I. negyedévében, 9,3%-kal többe, mint 2023-ban.

  • A budapesti agglomeráció 658 ezer forintos I. negyedévi lakásárszintje 4,4%-kal haladta meg a 2023. évit.

7. ábra
A használt lakások átlagos négyzetméterára <br>Alföld és Észak, valamint Dunántúl nagyrégióban

  • 2024 I. negyedévében a Dunántúlon lakástípustól függően 6–8% körüli mértékben drágult a lakások négyzetmétere 2023 átlagához képest.

  • Az ország keleti felén az I. negyedévi áremelkedés csekélyebb mértéket ért el: a családi házak és a panellakások áremelkedése 1% körül alakult, a nem panel társasházi lakásoké pedig 3,6% volt.

  • A korábbi visszaesés után a vidéki nagyvárosokban is határozott áremelkedés bontakozott ki 2024 I. negyedévében. A legnagyobb arányú, közel 10%-os drágulás Debrecen használtlakás-piacán következett be, ezzel jelenleg a legdrágább vidéki nagyvárosnak számít. A nagyvárosok sorrendje tehát Debrecen és Győr esetében változott, a rangsort azonban továbbra is Miskolc zárja, ahol az I. negyedévben megfigyelt emelkedés ellenére sem érte el az átlagár a négyzetméterenkénti 400 ezer forintot.

8. ábra
A használt lakások átlagos négyzetméterára a vidéki nagyvárosokban

Az EU-tagállamokban enyhén emelkedtek, az eurózónában stagnáltak a lakásárak

2024 I. negyedévében az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 149%-át tette ki. Az előző negyedév minimális csökkenése után 0,4%-kal nőtt a lakásárak szintje egy negyedév alatt.

Az eurózónán belül 142% volt a lakásárindex, a tagállamoknak ebben a körében gyakorlatilag stagnáltak (–0,1%) az árak 2023 IV. negyedévéhez képest.

9. ábra
Összevont lakáspiaci árindex az Európai Unióban és Magyarországon

2024 I. negyedévében

  • Az előző időszakhoz képest kiugró áremelkedést jelentett Bulgária (7,1%), Magyarország (5,2%) és Lengyelország (4,3%). Nagyobb arányú árcsökkenést mértek Dániában (–2,5%) és Franciaországban (–2,1%).

  • Németországban lassuló ütemben, de folytatódott az árcsökkenés, és ezzel egy év alatt 5,7, két év alatt 12%-kal csökkentek a lakásárak.

  • Az előző év azonos negyedévéhez képest Luxemburg lakáspiacán jelentkezett a legnagyobb mértékű árcsökkenés (–11%), miközben Lengyelországban 18, Bulgáriában 16%-kal drágultak a lakások.

  • A szomszédos országok közül éves szinten Ausztriában 2,2, Szlovákiában 3,0%-os árcsökkenés következett be, miközben Romániában 5,5, Szlovéniában 6,3%-kal emelkedtek a lakásárak az előző év azonos időszakához képest.

  • A magyarországi összevont lakásárindex az éves szinten mért 9,1%-os emelkedés után továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok sorában (2015-ös bázison 291%).

3. tábla

Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban

(%)
Ország 2022. 2023. 2024.
I. II. III. IV. I. II. III. IV. I.
Ausztria 164,6 169,4 173,6 166,3 164,4 164,7 164,3 161,4 160,8
Belgium 130,0 132,2 135,0 134,6 135,0 134,6 136,3 138,3 139,3
Bulgária 162,5 167,6 174,4 175,1 177,9 185,5 190,5 192,8 206,4
Ciprus 104,0 106,4 110,0 108,3 110,3 110,2 110,7 110,0 111,5
Csehország 210,0 217,2 219,4 214,5 211,8 211,0 211,7 212,3 214,3
Dánia 141,9 144,4 144,9 141,4 134,9 135,5 137,9 140,1 136,6
Észtország 175,4 189,4 190,9 191,4 191,4 198,8 198,3 202,4 206,4
Finnország 112,2 113,8 112,4 108,5 106,5 107,5 104,4 103,3 101,9
Franciaország 128,6 130,8 134,3 133,5 132,3 131,7 132,3 128,7 126,0
Hollandia 182,9 188,6 190,0 185,9 183,1 180,9 182,9 186,1 189,8
Horvátország 152,3 157,9 162,4 170,1 173,6 179,6 180,1 186,2 189,4
Írország 159,1 161,9 166,5 168,4 167,2 166,3 168,8 173,7 177,7
Lengyelország 160,3 163,5 167,4 169,6 169,5 175,0 182,9 191,7 200,0
Lettország 176,1 185,6 187,8 186,6 186,4 195,5 193,5 188,1 193,2
Litvánia 183,1 193,9 199,7 203,5 207,2 212,1 217,2 220,4 227,7
Luxemburg 184,3 188,4 192,3 189,4 181,2 177,3 165,5 162,0 161,4
Magyarország 241,4 255,2 263,0 258,4 266,5 268,9 272,5 276,3 290,7
Málta 139,7 144,6 146,2 147,2 149,9 152,2 154,5 157,1 160,0
Németország 163,3 166,4 165,2 156,7 152,5 150,5 148,4 145,4 143,8
Olaszország 105,7 108,1 106,9 106,8 106,8 108,8 108,7 108,7 108,6
Portugália 182,6 188,3 193,8 195,9 198,6 204,7 208,5 211,3 212,5
Románia 139,8 144,9 143,2 146,8 146,3 145,1 150,0 152,3 154,3
Spanyolország 139,1 141,7 144,2 143,0 144,0 147,0 150,7 149,1 153,2
Svédország 142,2 142,9 138,5 133,5 132,4 133,2 132,6 129,6 130,3
Szlovákia 166,4 175,6 180,6 179,1 178,8 171,8 173,2 176,6 173,5
Szlovénia 166,9 172,4 176,4 178,8 182,0 185,4 186,3 191,2 193,5
EU27_2020 145,9 149,2 150,5 148,2 147,2 147,8 148,9 148,5 149,1
Eurózóna 142,1 145,2 146,5 143,9 142,7 143,0 143,3 142,2 142,1
Izland 164,6 169,4 173,6 166,3 164,4 164,7 164,3 161,4 160,8
Norvégia 130,0 132,2 135,0 134,6 135,0 134,6 136,3 138,3 139,3

Forrás: Eurostat.

További adatok, információk

Módszertan

Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma

Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint

Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként

Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint

Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba!
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu