Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2023. III. negyedév

2023 I–III. negyedévében 31%-kal kevesebb lakást adtak el, mint az előző év azonos időszakában. Minden negyedévben visszaesett a forgalom az egy évvel korábbihoz képest, a csökkenés üteme azonban lassult. A kezdeti áremelkedést követően a III. negyedévre a használt- és az újlakás-piacon egyaránt enyhe mérséklődést (–0,6 és –1,8%) figyeltünk meg az előző negyedévi árszinthez mérten. Folytatódott a családi házak piaci pozíciójának romlása, átlagos négyzetméteráruk országosan 8,1%-kal kisebb volt.

A lakáspiaci forgalom tovább csökkent

A lakáspiaci forgalom 2022. évi 14%-os csökkenése után 2023 I–III. negyedévében összesen további 31%-kal esett vissza a lakáseladások száma az egy évvel korábbihoz képest. Az I. negyedévben 40, a II. negyedévben 28, a III. negyedévben 17%-kal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint az előző év azonos időszakában.

A visszaesés kezdete előtti, 2021. hasonló időszakinál 34%-kal kevesebb adásvétel történt 2023 I–III. negyedévében.

2023 folyamán az új lakások piacának visszaesése már meghaladta a használtakét. Az I–III. negyedévben az új lakások értékesítése 45%-kal elmaradt az előző év azonos feldolgozottságú adatától.

A lakáspiaci forgalom visszaesése tehát folytatódott, azonban a visszaesés üteme 2023 során negyedévről negyedévre mérséklődött. Ebben részben az is szerepet játszott, hogy az alacsonyabb fogalom mellett – főleg a fővárosban – gyorsult az ügyek átfutása.

1. ábra
A lakáspiaci forgalom 2021 azonos időszakának százalékában <br>(azonos feldolgozottság mellett)

2022-ben az eladott lakások 7,4%-a volt új építésű, 2023 I–III. negyedévében ez az arány kisebb, az eddig beérkezett adatok körében 3,5%.

1. tábla

Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma

(ezer darab)
Év, negyedév Összes eladott lakás Ebből: Értékesítési céllal épült új lakás
használt lakás új lakás
2007 191,2 .. .. 17,9
2008 154,1 140,0 14,1 17,4
2009 91,1 82,9 8,3 16,9
2010 90,3 85,5 4,8 10,7
2011 87,7 83,9 3,9 4,8
2012 86,0 83,3 2,6 3,5
2013 88,7 86,4 2,3 3,2
2014 113,8 110,5 3,3 3,4
2015 134,1 130,7 3,4 3,1
2016 146,3 141,4 4,9 5,2
2017 153,8 147,7 6,1 7,3
2018 163,7 154,6 9,1 9,5
2019 157,0 145,8 11,2 12,1
2020 134,0
 125,0 9,0
 15,0
2021 160,7
 148,8 12,0 12,9
2022 138,0 127,7 10,3 12,2
2023. I–III. negyedév (az adatok zárásáig beérkezett) 61,6 59,5 2,1 6,5

Enyhe árcsökkenés a III. negyedévben

A használt lakások piacán a 2023. I. negyedévi 3,5%-os áremelkedést a II. negyedévben stagnálás, majd enyhe (0,6%-os) mérséklődés követte. Az új lakások körében az I–II. negyedévi növekedés után a III. negyedévben 1,8%-os árcsökkenést mutatnak az eddig beérkezett adatok.

2023 III. negyedévében a 2015. évi bázishoz képest a használt lakások 2,6-szer, az újak 3-szor magasabb áron keltek el. Az előző év azonos időszakához viszonyítva a használt lakások ára lényegében nem változott (+0,2%), az új lakásoké 11%-kal emelkedett 2023 III. negyedévében.

Az összevont lakásárindex alakulását piaci túlsúlyuk miatt alapvetően a használt lakások árának változása határozza meg. A III. negyedévben a bázisindex 267%-ot tett ki, negyedéves összevetésben 0,7%-kal csökkent, éves szinten pedig mindössze 1,5%-kal emelkedett, utóbbi az elmúlt tíz évben mért legkisebb éves árváltozás.

2. ábra
A lakáspiaci árak negyedévenkénti alakulása (tiszta árváltozás)

A reál-lakásárindex a megelőző időszaki kisebb, 0,7%-os mérséklődés után ismét csökkent (–1,6%), ám ez a reálértékromlás már elmaradt a 2022 III–IV. negyedévében megfigyelttől, amiben a zsugorodó infláció hatása is tetten érhető.

3. ábra
Az összevont lakáspiaci árindex nominális és reálértékének alakulása (tiszta árváltozás)

A vármegyeszékhelyek forgalomcsökkenése volt a legnagyobb

A lakáspiaci forgalom már 2022-ben mindegyik településkategóriában esett. Budapesten 9,4%-kal kevesebb adásvétel valósult meg, és hasonló mértékben (9,1%-kal) csökkent a községek forgalma is. A vármegyeszékhelyeken és a kisebb városokban ennél erőteljesebb visszaesést figyeltünk meg (21, illetve 18%). Hasonló eltérések jellemzik 2023 lakáspiacát is. Az I–III. negyedévben továbbra is a vármegyeszékhelyeken lezajlott lakáseladások száma csökkent a leginkább, a kisebb településeken az átlagosnál valamivel enyhébb volt a forgalom visszaesése. 2023 I. negyedévében a vármegyeszékhelyek lakáspiaca a két évvel korábbinak felére zsugorodott. Az I. negyedévi számottevő visszaesés után a II. és a III. negyedévben minden településkategóriában lassult a forgalom csökkenése.

4. ábra
Eladott lakások számának változása 2021 azonos negyedévéhez viszonyítva <br>(azonos feldolgozottság mellett mért adatok)

2023 során a fővárosban regisztrált visszaesés a vármegyeszékhelyekénél mérsékeltebb volt, az utolsó megfigyelt időszak, 2023 III. negyedéve pedig az eddig ismert adatok alapján már növekedést jelez, ami még úgy is számottevő, ha az átfutási idő felgyorsulása miatt az azonos feldolgozottság mellett mért adatok a reálisnál valamelyest kedvezőbb képet mutatnak. (2022-ben éves átlagban a tárgynegyedévet követő 4 hónapon belül átfutó ügyek aránya a megelőző évi 49%-ról 52%-ra emelkedett. A mutató minden településkategóriában, de leginkább Budapesten javult, ahol 39%-ról 46%-ra nőtt.)

A budapesti agglomerációban a 2022-ben bekövetkezett 30%-os visszaesés után a 2023. I–III. negyedévi adatok élénkülést jeleznek, bár a 2021. azonos időszaki értékektől még mindig elmaradnak (18%-kal), miközben az egy évvel korábbiakat már meghaladták. (Itt nincs jele annak, hogy gyorsulna az ügyek átfutása. A 4 hónapon belül beérkező tranzakciók aránya továbbra is rendkívül alacsony, és 2022-ben is tovább romlott, éves átlagban a megelőző évi 6,3%-ról 4,2%-ra.)

Az új lakások piacán 2023 I–III. negyedévében

  • Az eladásra épült mintegy 6500 lakásból eddig 2100 adata érkezett be. Ezek átlagos ára 57,3 millió forint, szemben az 55,7 millió forintos 2022. azonos időszaki értékkel. Az új lakások négyzetméterára országosan 976 ezer forint volt.

  • Budapesten 2023 I–III. negyedévében 70 millió forintba került egy új lakás, 7,2 millióval többe, mint egy évvel korábban. A III., a XI., a XIII. és a XIV. kerületben, ahol nagy mennyiségben értékesítettek új lakást, 1,2–1,4 millió forint közötti átlagos négyzetméteráron keltek el az új lakások, ugyanakkor a XVIII. kerületben 900 ezer forint volt az átlagár.

  • A fővároson kívül csak néhány nagy településen adtak el jelentős számú új lakást. Ezek átlagos négyzetméterára Siófokon elérte a fővárosi szintet (1,3 millió forint), míg Győrben 800 ezer, Kecskeméten 700 ezer, Nyíregyházán 600 ezer forint közelében volt.

A használt lakások piacán 2023 III. negyedévében

  • Egy lakás átlagos ára 26,5 millió forint volt. A lakások átlagosan 432 ezer forintos négyzetméteráron keltek el, ami megegyezett az I. negyedévivel, és kissé meghaladta a II. negyedévit.

  • Budapesten egy lakás átlagosan 46,8 millió forintba került, 4 millióval kevesebbe, mint egy negyedévvel korábban. A lakások négyzetmétere 876 ezer forintba került, ez némi mérséklődést jelent az év korábbi időszakaihoz képest. A fővárosban mindegyik épülettípusnál csökkenést mértünk, a családi házak négyzetmétere 5,1%-kal, 686 ezer forintra mérséklődött. A társasházi lakások 1,4, a panellakások 0,5%-kal kerültek kevesebbe, mint az előző negyedévben. Egy panellakás négyzetmétere 735 ezer, egy nem panel társasházi lakásé 929 ezer forintba került.

5. ábra
A budapesti használt lakások négyzetméterára épülettípus szerint

  • A balatoni agglomerációban a csúcsot jelentő II. negyedévi, 727 ezer forintos négyzetméterár 682 ezer forintra mérséklődött. A teljes lakásár az előző negyedévi 57,7 millió forintról átlagosan 56,4 millió forintra csökkent.

  • Folytatódott a családi házak piaci pozíciójának romlása: a Nyugat-Dunántúl kivételével az ország minden régiójában (országos átlagban 8,1%-kal) csökkent a négyzetméteráruk az előző negyedévhez képest, a visszaesés Pest régióban az átlagnál is nagyobb mértékű volt (10%).

  • A nem panel társasházi lakások négyzetmétere átlagosan 728 ezer forintba került, alig mozdult el az előző negyedévi szintről. Ezek a lakások a Közép-Dunántúlon és a két alföldi régióban kissé drágábbak lettek, az ország többi régiójában olcsóbbak.

  • A vidéki panellakások ára általában kissé emelkedett, Észak-Magyarországon azonban érzékelhetően (–3,4%) csökkent. Országos átlagáruk 552 ezer forint volt négyzetméterenként, 1,3%-kal több, mint az előző negyedévben.

6. ábra
A használt lakások négyzetméterára Alföld és Észak, valamint Dunántúl nagyrégióban

Az EU-tagállamok átlagában újra emelkedtek a lakásárak

2023 III. negyedévében az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 148%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 143% volt. Az átmeneti csökkenés után az EU-tagállamok átlagában 0,7, az eurózónában 0,3%-kal nőttek a lakásárak.

7. ábra
Összevont lakáspiaci árindex az Európai Unióban és Magyarországon

2023 III. negyedévében

  • Az egyes tagországok áralakulása meglehetősen eltérő képet mutatott. Negyedéves összevetésben a leginkább Luxemburgban (–6,3%) és Finnországban (–2,7%) estek vissza a lakásárak, mindkét országban számottevő volt az éves árcsökkenés is (–14, illetve –7,0%).

  • Németországban ötödik negyedéve esnek a lakásárak, az éves árcsökkenés meghaladta a 10%-ot.

  • Az előző negyedévhez viszonyítva Lengyelország lakáspiacán mérték a legnagyobb drágulást (4,5%). Itt a 2023 I. negyedévi stagnálástól eltekintve az elmúlt években folyamatos volt a lakásár-emelkedés, ennek következtében az éves növekedés elérte a 9,3%-ot.

  • Nagyarányú éves áremelkedés következett be Horvátországban (11%), Bulgáriában (9,2%), Litvániában (8,7%) és Portugáliában (7,6%) is.

  • A szomszédos országok közül Ausztriában 2,2%-kal elmaradtak a lakásárak az egy évvel korábbitól. A román lakásárak 4,8%-kal emelkedtek, és növekedés zajlott le Szlovéniában (5,7%) is, miközben Szlovákiában 3,8%-kal csökkent a lakások ára az előző év azonos időszakához képest.

2. tábla

Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban

(%)
Ország 2021. 2022. 2023.
I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III.
Ausztria 144,7 151,0 156,3 161,1 165,9 169,5 174,9 172,7 168,9 168,8 171,0
Belgium 123,5 125,7 129,4 129,6 131,5 133,2 136,3 135,8 137,2 135,5 137,9
Bulgária 145,7 146,2 150,9 154,5 162,5 167,6 174,4 175,1 177,9 185,5 190,5
Ciprus 102,8 104,2 106,8 103,4 104,0 106,4 110,0 108,3 110,3 110,2 110,7
Csehország 168,9 177,6 189,8 200,6 210,0 217,2 219,4 214,5 211,8 211,0 211,7
Dánia 135,0 138,9 140,4 137,6 140,6 142,5 137,5 128,7 129,6 133,1 137,1
Észtország 144,9 148,7 153,7 163,8 175,4 189,4 190,9 191,4 191,4 198,8 198,3
Finnország 108,6 111,2 110,9 111,1 112,2 113,8 112,4 108,5 106,5 107,5 104,6
Franciaország 120,2 122,1 126,1 127,5 128,6 130,8 134,3 133,5 132,3 131,7 132,3
Hollandia 153,3 159,5 168,8 175,2 183,0 188,3 189,3 184,5 182,7 180,3 182,2
Horvátország 134,2 139,0 141,4 145,0 152,3 157,9 162,4 170,1 173,6 179,6 180,1
Írország 138,3 141,7 148,8 155,1 159,1 161,9 166,5 168,4 167,2 166,3 168,8
Lengyelország 141,2 145,5 149,3 155,2 160,3 163,5 167,4 169,6 169,5 175,0 182,9
Lettország 150,0 159,5 165,3 171,8 176,1 185,6 187,8 186,6 186,4 195,9 193,7
Litvánia 153,7 158,9 167,4 175,4 183,1 193,9 199,7 203,5 207,2 212,1 217,2
Luxemburg 167,2 168,7 173,2 179,5 184,3 188,4 192,3 189,4 181,2 177,3 166,1
Magyarország 196,0 204,4 211,9 219,9 241,4 255,2 263,0 258,4 267,2 268,9 266,9
Málta 130,8 134,4 137,5 139,0 139,7 144,6 146,2 147,2 148,9 151,1 152,9
Németország 146,3 151,8 158,2 162,5 163,2 166,4 165,2 156,7 152,2 150,4 148,3
Olaszország 101,1 102,8 103,9 104,0 105,7 108,1 106,9 106,8 106,8 108,8 108,8
Portugália 161,7 166,4 171,3 176,0 182,6 188,3 193,8 195,9 198,6 204,7 208,5
Románia 131,5 133,6 133,8 137,5 139,8 144,9 143,2 146,8 146,3 145,1 150,0
Spanyolország 128,1 131,2 133,9 135,6 139,1 141,7 144,2 143,0 144,0 147,0 150,7
Svédország 128,9 133,4 136,9 138,6 142,2 142,9 138,5 133,5 132,4 133,2 132,6
Szlovákia 145,8 150,6 157,7 163,3 166,5 175,6 180,6 179,2 179,2 172,3 173,7
Szlovénia 142,7 149,2 153,2 160,3 166,9 172,4 176,4 178,8 181,7 185,1 186,5
EU27_2020 131,4 135,1 139,4 142,3 145,2 148,4 149,6 147,3 146,4 147,0 148,1
Eurózóna 129,4 133,0 137,3 139,9 142,1 145,2 146,5 143,8 142,6 142,9 143,3
Izland 166,3 175,0 180,9 188,1 196,1 211,2 224,5 227,6 227,0 232,6 230,5
Norvégia 134,2 138,5 139,5 138,5 144,6 147,7 147,9 142,6 147,1 150,5 147,3

További adatok, információk

Módszertan

Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma

Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint

Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként

Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint

Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba!
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu