A lakáspiaci forgalom ötödével esett vissza 2022 IV. negyedévében. A főváros kivételével mindenütt csökkent az eladott lakások száma. A lakásárak növekedése az év folyamán fokozatosan lassult, majd a IV. negyedévre csökkenésbe fordult át. Éves szinten is mérséklődött az árak emelkedése, az összevont lakáspiaci árindex 16,6%-kal meghaladta az egy évvel korábbit. 2022-ben felértékelődtek az energiahatékonysági szempontok a lakáspiacon. Az eladásra kínált használt családi házak minősége alacsony, fajlagos energiaigényük több mint négyszerese az új lakásokénak.
Visszaesett a lakáspiaci forgalom
A 2022. évi lakáspiaci forgalom legalább egytizedével visszaesett a megelőző évi lakáseladásokhoz képest az eddig beérkezett adatok alapján. Az I. negyedévben 3,5, a II–III. negyedévben 10% fölötti, a IV.-ben pedig már 20% volt az elmaradás a korábbi év megfelelő időszakában azonos feldolgozottság mellett összesített adatoktól.
2022-ben az eladott lakások 6,5%-a volt új építésű, ez elmarad a 2021. évi aránytól (7,5%).
Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma
| Év, negyedév | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás | |
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | .. | .. | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019 | 157,0 | 145,8 | 11,2 | 12,1 |
| 2020 | 134,0 |
125,0 | 9,0 |
15,0 |
| 2021 | 160,7 |
148,8 | 12,0 | 12,9 |
| 2022 (az adatok zárásáig beérkezett) | 120,3 | 112,5 | 7,8 | 12,2 |
2022 IV. negyedévében fordulat állt be az árak alakulásában
2022-ben az I. negyedévi 9,8%-os kiugrás után a III. negyedévre fokozatosan 3,1%-ra lassult a használt lakások árának emelkedése, majd a IV. negyedévre a lassulás árcsökkenésbe fordult át (–2,6%). Az új lakások a használtakhoz hasonló ütemben drágultak az év első felében, ezt a III–IV. negyedévben stagnálás váltotta fel enyhe (1% alatti) elmozdulásokkal.
A használt lakások vásárlására folyósított hitelek száma már 2022 első felében visszaesett (26%), az év második felében pedig már alig több mint feleannyi használtlakás-hitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban. A lakáshitelezés feltételeinek romlása szorosan összefügg a használtlakás-tranzakciók számának és árszintjének visszaesésével. Ezen a piacon a vevők rugalmasabban tudnak alkalmazkodni a körülmények változásához, és adott esetben elhalaszthatják a lakásvásárlást, míg az új lakásoknál a már megkötött előszerződések kötik a feleket. Ennek tudható be, hogy az új lakások vásárlására folyósított hitelek száma csak enyhén mérséklődött (–1,9%), értékük pedig még nőtt is 2022 II. félévében (24%). Az új lakások vásárlása volt egyébként az egyetlen olyan lakáshitelezési cél, amelynek hitelösszege 2022 második felében is jelentősen emelkedett, az I. félévi 18-ról átlagosan 21 millió forintra. A használt lakásokra felvett átlaghitelek nagysága eközben változatlan maradt, az év folyamán végig 14 millió forint volt.
Bár a nominális lakásárak a III. negyedévben még emelkedtek, ennek mértéke elmaradt a fogyasztói árak növekedésétől, a reál lakásárindex tehát már ekkor csökkenni kezdett. A IV. negyedévben a nominális index csökkenésével a reál lakásár esése fokozódott, így az év végére 13%-kal lett alacsonyabb a lakások ára a csúcsot jelentő II. negyedévi szinthez képest.
A 2015. évi bázist a nominális lakásárindex 156, a reálindex 72%-kal haladta meg.
Az utolsó időszak lassulása miatt a megelőző évhez viszonyított áremelkedés mérséklődött, a II. negyedévi, csúcsnak számító 25%-os éves nominális áremelkedés az év végére 17%-ra enyhült. Reálértéken számítva a lakásárak 5,0%-kal elmaradtak az egy évvel korábbitól 2022 IV. negyedévében.
Gyorsan esett a megyeszékhelyek lakáseladása
A lakáspiac területi arányait is módosította az a visszaesés, amely Budapesten kívül bekövetkezett 2022 folyamán. Éves szinten a megyeszékhelyek teljes lakáspiaca 19, a városoké 17, a községeké 8%-kal kisebb forgalmat bonyolított, a fővárosé ugyanakkor 4,3%-kal bővült. A forgalom visszaesése egyre fokozódott az év során, és különösen súlyos volt 2022 IV. negyedévében, amikor a megyeszékhelyek lakáspiacán közel 40, a városokban 28, a községekben 14%-kal kevesebb adásvétel jött létre. Budapesten az eddig regisztrált eladások száma az egy évvel korábbival megegyező volt az utolsó negyedévben.
Valamennyi fővároson kívüli régióban mérséklődött a forgalom. A legnagyobb, éves szinten 30%-os csökkenést Pest régióban, a legenyhébbet a Nyugat-Dunántúlon mértük (9,2%).
Az új lakások piacán 2022-ben
-
Az eladott új lakások közül 7,8 ezer adatai állnak rendelkezésre. Később még jelentős számú újlakás-tranzakció adatának beérkezése várható ebből az időszakból.
-
Az eddig feldolgozott tranzakciók átlagos ára 54,5 millió forint volt, 8,5 millióval több az egy évvel korábbinál. Az átlagos négyzetméterár 900 ezer forint, 180 ezerrel több, mint 2021 átlagában.
-
Budapesten a fajlagos ár átlaga meghaladta az 1,1 millió forintot, amely 21%-kal több, mint az előző évben. A jelentős számú lakást építő kerületek közül már csak a IV. kerületben lehetett 1 millió forint alatti négyzetméteráron új lakást kapni. Ugyanakkor a XII. kerület korlátozott számban elérhető új lakásait már 2 millió fölötti, az V. kerületieket 2,5 milliót közelítő átlagáron értékesítették.
-
A fővároson kívül csak a balatoni agglomerációra jellemzőek 1 millió forint fölötti négyzetméterárak. A budapesti agglomerációban a nyugati szektorban adták el a legdrágább új lakásokat, átlagosan 835 ezer forintos négyzetméteráron, míg az agglomeráció délkeleti területén 677 ezer forint volt a 2022-ben eladott új lakások fajlagos ára.
Az 50-nél több új lakást értékesítő budapesti kerületek és vármegyeszékhelyek rangsora a lakások ára szerint, 2022
| Település, kerület | Eladott új lakás, darab | Átlagos ár, millió forint | Átlagos négyzetméterár, ezer forint | Négyzetméterár változása a 2021. évi százalékában | Átlagos alapterület, négyzetméter |
|---|---|---|---|---|---|
| Budapest, VIII. kerület | 434 | 56,3 | 1 242 | 129,7 | 45 |
| Budapest, XI. kerület | 466 | 67,4 | 1 215 | 124,1 | 56 |
| Budapest, III. kerület | 453 | 55,5 | 1 138 | 115,9 | 49 |
| Budapest, IX. kerület | 434 | 53,8 | 1 128 | 122,1 | 48 |
| Budapest, XIII. kerület | 1 294 | 58,7 | 1 085 | 118,6 | 54 |
| Budapest, XVI. kerület | 176 | 67,3 | 1 047 | 130,6 | 66 |
| Budapest, XIV. kerület | 97 | 59,3 | 1 032 | 121,3 | 59 |
| Budapest, IV. kerület | 236 | 64,0 | 883 | 110,6 | 73 |
| Debrecen | 165 | 56,6 | 810 | 128,8 | 70 |
| Szeged | 104 | 59,0 | 777 | 137,6 | 77 |
| Győr | 189 | 42,3 | 766 | 131,6 | 55 |
| Veszprém | 58 | 48,5 | 757 | 127,1 | 65 |
| Székesfehérvár | 166 | 52,3 | 636 | 102,0 | 84 |
| Kecskemét | 193 | 33,6 | 629 | 112,4 | 53 |
| Pécs | 77 | 36,0 | 618 | 117,8 | 60 |
| Eger | 82 | 37,8 | 583 | 115,8 | 65 |
| Szombathely | 118 | 31,3 | 529 | 103,4 | 59 |
| Nyíregyháza | 202 | 37,2 | 517 | 120,2 | 71 |
| Szolnok | 92 | 33,4 | 512 | 107,4 | 65 |
| Miskolc | 53 | 39,2 | 506 | 115,5 | 78 |
A vizsgált időszakban átadott új lakások árát általában több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabják meg, emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.
A használt lakások piacán 2022-ben
Egy használt lakás átlagos négyzetméterára a 2021. évi 339 ezerről 409 ezer forintra emelkedett. Az év eleji gyors emelkedés után a kisebb településeken már a II. negyedévtől csökkenni kezdtek az árak. Budapesten és a vármegyeszékhelyeken lassult az árak emelkedése, de még a IV. negyedévben sem mutatható ki érdemleges csökkenés.
-
Budapesten egy használt lakás átlagosan 47,4 millió forintba került, 7 millióval többe, mint 2021-ben. Főleg a panellakások drágultak meg: áruk 23%-kal nőtt egy év alatt, és megközelítette a 36 millió forintot. A nem panel társasházi lakások ára 18%-kal 48 millió forintra nőtt, míg a fővárosi családi házak árnövekedése mérsékeltebb, 13%-os volt, ám átlagáruk így is megközelítette a 80 millió forintot. A többlakásos épületek mindkét említett kategóriája folyamatosan, de lassuló ütemben drágult az év során, és csak az utolsó negyedévben következett be enyhe (1% körüli) mérséklődés az árakban. A családi házak ára a IV. negyedévben érzékelhetően csökkent (a fajlagos ár 13, az átlagár 29%-kal).
-
A budapesti agglomerációban 2022-ben 606 ezer forintba került a használt lakások egy négyzetmétere, ez 20%-kal több, mint egy évvel korábban. A fajlagos árak végig emelkedtek az év folyamán, és a IV. negyedévben 674 ezer forintot értek el.
-
A balatoni agglomerációban éves átlagban 617, a IV. negyedévben 640 ezer forintos átlagáron keltek el a lakások. Az árak emelkedése itt is töretlen volt az év egészében.
-
Az ország dunántúli régióiban a panellakások ára az év során végig emelkedett, és a növekedés a nem panel többlakásos épületekben is csak a IV. negyedévben állt meg. A családi házak ára a II. negyedévtől fokozatosan csökkent.
-
Alföld és Észak nagyrégió családi házai veszítettek legtöbbet értékükből: az év végére ötödével kevesebbe kerültek, mint az I. negyedévben. Az ország keleti felének többlakásos épületeiben ugyanakkor csak az év végén történt enyhe (1–3% közötti) árcsökkenés.
A használt családi házak piaci pozíciójának romlása összefügg az épületenergetikai, megfizethetőségi szempontok felértékelődésével és azzal, hogy ebből a szempontból a többlakásos épületek adottságai általában jobbak.
Az új építésű lakások energiahatékonysága évről évre javul
Az értékesítés céljából kiállított energiatanúsítványok szerint 2022-ben egy átlagos használt családi ház fajlagos primerenergia-igénye 347, míg egy társasházi lakásé 198 kWh/év volt. Egy átlagos, a piacon elérhető családi ház minősége tehát az ún. „gyenge” (HH betűjelű), míg egy átlagos társasházi lakás „átlagosnál jobb” (EE) energiaosztálynak felelt meg. A legtöbb családi ház a 311–500 kWh/év energiaigényű HH vagy II („gyenge”, illetve „rossz”) minősítést kapta, de több ezer „kiemelkedően rossz”, JJ jelű tanúsítványt is kiadtak családi házakra. A többlakásos épületek használt lakásai leggyakrabban a CC jelű tanúsítványt kapták, az ún. „átlagos” (FF) besorolást el nem érő esetek aránya jóval kisebb, 24%-os volt.
A lakások energetikai minősége szempontjából meghatározó az épület kora, ennek emelkedésével egyre nő a lakások energiaigénye. E tekintetben az 1980 előtt épült családi házak teljesítenek a legrosszabbul 400 kWh/m2/évet megközelítő vagy meg is haladó átlagos fogyasztásukkal.
Az új építésű lakások energiahatékonysága ugyanakkor évről évre javul. A használatbavételekor kiadott energiatanúsítványok szerint a 2016 és 2022 között épült családi házak energiafogyasztása ezekben az években 121-ről 78 kWh/m2/évre, az új többlakásos épületeké 100-ról 75 kWh/m2/évre mérséklődött.
Az uniós tagállamok többségében csökkentek a lakásárak az év végén
Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások árának alakulását. 2022 IV. negyedévében az uniós tagállamok (EU27_2020) összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi bázis 147%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 144% volt, mindkét index csökkenést mutatott (1,5, illetve 1,7%-kal).
2022 IV. negyedévében
-
Az adatot közlő tagállamok többségében csökkentek a lakásárak a megelőző negyedévhez képest. A legnagyobb visszaesés (6,5%) Dániában következett be, ezt Németország követi 5,0%-os árcsökkenéssel. Ugyanekkor Cipruson is 4,0, a skandináv országokban 3%-ot meghaladó volt a lakásárak mérséklődése.
-
Csak Horvátország és Románia számolt be számottevő áremelkedésről (4,7, illetve 2,5%).
-
A visegrádi országok közül Szlovákiában enyhébben (0,8%), Csehországban a magyarországival egyező ütemben (2,2%) csökkentek, Lengyelországban emelkedtek (1,4%) a lakásárak a III. negyedévhez képest.
Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban
| Megnevezés | 2021. | 2022. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | |
| Ausztria | 144,7 | 151,0 | 156,3 | 161,1 | 165,9 | 169,5 | 174,9 | 173,9 |
| Belgium | 123,5 | 125,7 | 129,4 | 129,6 | 131,5 | 133,2 | 136,3 | 135,8 |
| Bulgária | 145,7 | 146,2 | 150,9 | 154,5 | 162,5 | 167,6 | 174,4 | 175,1 |
| Ciprus | 102,8 | 104,2 | 106,8 | 103,4 | 104,0 | 106,4 | 112,5 | 108,0 |
| Csehország | 168,9 | 177,6 | 189,8 | 200,6 | 210,0 | 217,2 | 219,4 | 214,5 |
| Dánia | 135,0 | 138,9 | 140,4 | 137,6 | 140,6 | 142,5 | 137,5 | 128,6 |
| Észtország | 144,9 | 148,7 | 153,7 | 163,8 | 175,4 | 189,4 | 190,9 | 191,4 |
| Finnország | 108,6 | 111,2 | 110,9 | 111,1 | 112,2 | 113,8 | 112,4 | 108,6 |
| Franciaország | 120,2 | 122,1 | 126,1 | 127,5 | 128,6 | 130,8 | 134,3 | 133,7 |
| Hollandia | 153,3 | 159,5 | 168,8 | 175,2 | 183,0 | 188,3 | 189,3 | 184,4 |
| Horvátország | 134,2 | 139,0 | 141,4 | 145,0 | 152,3 | 157,9 | 162,4 | 170,1 |
| Írország | 138,3 | 141,7 | 148,8 | 155,1 | 159,1 | 161,9 | 166,5 | 168,5 |
| Lengyelország | 141,2 | 145,5 | 149,3 | 155,2 | 160,3 | 163,5 | 167,4 | 169,6 |
| Lettország | 150,0 | 159,5 | 165,3 | 171,8 | 176,1 | 185,6 | 187,8 | 187,4 |
| Litvánia | 153,7 | 158,9 | 167,4 | 175,4 | 183,1 | 193,9 | 199,7 | 203,5 |
| Luxemburg | 167,2 | 168,7 | 173,2 | 179,5 | 184,3 | 188,4 | 192,3 | 189,5 |
| Magyarország | 196,0 | 204,4 | 211,9 | 219,9 | 241,4 | 255,2 | 262,0 | 256,3 |
| Málta | 130,8 | 134,4 | 137,5 | 139,0 | 139,7 | 144,6 | 146,2 | 147,2 |
| Németország | 146,3 | 151,8 | 158,2 | 162,5 | 163,2 | 166,6 | 165,0 | 156,7 |
| Olaszország | 101,1 | 102,8 | 103,9 | 104,0 | 105,7 | 108,1 | 106,9 | 106,9 |
| Portugália | 161,7 | 166,4 | 171,3 | 176,0 | 182,6 | 188,3 | 193,8 | 195,9 |
| Románia | 131,5 | 133,6 | 133,8 | 137,5 | 139,8 | 144,9 | 143,2 | 146,8 |
| Spanyolország | 128,1 | 131,2 | 133,9 | 135,6 | 139,1 | 141,7 | 144,2 | 143,0 |
| Svédország | 128,9 | 133,4 | 136,9 | 138,6 | 142,2 | 142,9 | 138,5 | 133,5 |
| Szlovákia | 145,8 | 150,6 | 157,7 | 163,3 | 166,5 | 175,6 | 180,6 | 179,2 |
| Szlovénia | 142,7 | 149,2 | 153,2 | 160,3 | 166,8 | 172,6 | 176,7 | 178,4 |
| EU-átlag | 131,2 | 134,9 | 139,1 | 142,0 | 144,8 | 148,1 | 149,2 | 147,0 |
| Eurózóna | 129,2 | 132,7 | 137,0 | 139,6 | 141,8 | 144,9 | 146,1 | 143,6 |
| Izland | 166,3 | 175,0 | 180,9 | 188,1 | 196,1 | 211,2 | 224,5 | 227,6 |
| Norvégia | 134,2 | 138,5 | 139,5 | 138,5 | 144,6 | 147,7 | 147,9 | 142,6 |
További adatok, információk
Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma
Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint
Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként
Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint
Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu