Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2022. III. negyedév

A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennek: Methodology – Housing price statistics – Eurostat. A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel.

Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit is. A lakáspiaci tranzakciók adatait ezt követően a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is. A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2022. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Az összeállítás 2022 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.

Adathiány miatt az esetek 1%-át zártuk ki a számításokból. Azokban az esetekben, ahol hiányzott a lakás alapterülete, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, ezt követően a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítése a KSH kiadott használatbavételi engedélyekre vonatkozó adatgyűjtése (OSAP 1078), a Lokáció Kft. újlakás-figyelési felmérése, továbbá az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények igénybevételére vonatkozó NAV-adatok alapján történt.

Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5%-át outlierként kiszűrjük, és nem szerepelnek a további indexszámításokban. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyek számítása az outlierszűrés elvégzése után történt.

Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadvány már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatai felhasználásával készült.

A budapesti kerületek csoportosítása a következők szerint történt:

Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII.

Budai egyéb kerület: III., XI., XXII.

Pesti belső kerület: V., VI., VII., VIII., IX.

Pesti átmeneti kerület: X., XIII., XIV., XIX., XX.

Pesti külső kerület: IV., XV., XVI., XVII., XVIII., XXI., XXIII.