Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2022. I. negyedév

A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennek: Methodology – Housing price statistics – Eurostat[Methodology – Housing price statistics – Eurostat.] (https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/methodology)[1]. A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel.

Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit is. A lakáspiaci tranzakciók adatait ezt követően a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is.

A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2021. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Összeállításunk 2021 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.

A számításainkból adathiány miatt az esetek 1%-át zártuk ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésünkre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, ezt követően a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítéséhez felhasználtuk a KSH kiadott használatbavételi engedélyekre vonatkozó adatgyűjtését (OSAP 1078), a Lokáció Kft. újlakás-figyelési felmérését, továbbá az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények igénybevételére vonatkozó NAV-adatokat.

Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5%-át outlierként kiszűrjük, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyjuk. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyeket az outlierszűrés elvégzése után számítunk.

Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványunkban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadványunkhoz már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatait használtuk fel.

Az adatok számításához figyelembe vett (nem outlier) tranzakciók száma

Év, negyedév Használt lakás Új lakás Összesen
Budapest megye-székhely város község együtt Budapest megye-székhely város község együtt
2020. I. 6 309 6 134 9 999 8 471 30 913 1 254 703 613 128 2 698 33 611
2020. II. 4 254 4 839 8 867 8 071 26 031 1 007 473 522 138 2 140 28 171
2020. III. 6 343 6 939 11 354 10 583 35 219 1 005 541 630 154 2 330 37 549
2020. IV. 5 035 5 086 8 112 7 330 25 563 631 334 350 95 1 410 26 973
2021. I. 8 217 8 031 12 231 9 645 38 124 1 465 744 829 243 3 281 41 405
2021. II. 8 081 7 364 11 487 10 464 37 396 1 583 666 572 182 3 003 40 399
2021. III. 6 844 6 514 9 695 9 771 32 824 951 451 567 127 2 096 34 920
2021. IV. 5 911 5 544 7 360 6 977 25 792 474 405 296 119 1 294 27 086
2022. I. 3 771 4 328 5 490 4 983 18 572 171 196 129 45 541 19 113

[1]:↑ [Methodology – Housing price statistics – Eurostat.] (https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/methodology)