A közölt lakáspiaci árindexek összesített értékei az Eurostat lakáspiaci árindexei között is megjelennek.Methodology – Housing price statistics – Eurostat. [1] A harmonizált módszertannak köszönhetően ezek az adatok teljes mértékben összehasonlíthatóak az egyes európai országok, illetve az EU-tagállamok összesített indexeivel.
Az ármegfigyelések forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa, ahonnan az illetékkiszabási eljárásban keletkező információkat a beérkezés után havonta, anonimizálva vesszük át. Az adatátadás minden – magánszemélyek által kötött és a teljes lakás átruházásával járó – adásvételre kiterjed, tartalmazza a lakások eladási ára mellett azok legfontosabb jellemzőit is. A lakáspiaci tranzakciók adatait ezt követően a KSH statisztikai nyilvántartási rendszereiben elérhető, a lakáspiaci folyamatok szempontjából releváns információkkal egészítjük ki, ezáltal pontosabb adatokra teszünk szert a piaci forgalomba kerülő lakások típusára és közvetlen környezetére vonatkozóan. 2007-től kezdődően állnak rendelkezésünkre egységes szerkezetű, minden tekintetben összehasonlítható adatsorok, amelyek lehetővé teszik a lakáspiac árváltozásának részletes vizsgálatát. 2016-tól az átvett adatok tartalmazzák az ingatlant szerző személyek állampolgárságát és születési évét is. A fokozatosan teljessé váló adatbázis a 2021. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Összeállításunk 2021 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.
A számításainkból adathiány miatt az esetek 1%-át zártuk ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul rendelkezésünkre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsültük a nagyságát, ezt követően a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltettük. Ezután az adatok elemzése loglineáris regressziós modellel történt. A modellben felhasznált legfontosabb adatok: a lakások alapterülete, az épület jellege, a település (Budapesten kerület) és a település különböző földrajzi, közigazgatási és jövedelmi mutatói, a közvetlen lakókörnyezet övezetének és a lakóépületnek a jellemzői. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. 2018-tól az új építésű lakások azonosításához a használatba vételi engedéllyel rendelkező, értékesítésre épített épületek adatait is felhasználjuk az OSAP 1078. sz. adatgyűjtésből.
Az újlakás-piac megfigyelése céljára rendelkezésre álló adásvételek száma az aktuális időszakban még alacsony, ezért az új lakások esetében külön kiemelendő az eredmények előzetes jellege.
Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5%-át outlierként kiszűrjük, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyjuk. Az outlierek kizárása után megismételt modellszámítással kalkuláljuk ki az árak összetételhatásra és tiszta árváltozásra bontott indexeit. A loglineáris módszerből következően a közölt árindexek minden esetben az adott árak mértani átlagából adódnak. A kiadványban közölt átlagárak ugyanakkor mindig számtani átlagok, amelyeket az outlierszűrés elvégzése után számítunk.
Az Eurostat által közölt összevont lakáspiaci árindex a használt és az új lakások kiadványunkban bemutatott indexeinek súlyozott átlaga. A súlyokat a megelőző év összesített lakáspiaci forgalmának értékadatai adják. Az Eurostat által közölt legfrissebb magyar adatok mindig a tárgyidőszakot követő második hónap végéig rögzített adatokon alapuló előzetes eredmények, míg jelen kiadványunkhoz már a tárgyidőszakot követő teljes negyedév beérkezett adatait használtuk fel.
Az adatok számításához figyelembe vett (nem outlier) tranzakciók száma
Év, negyedév | Használt lakás | Új lakás | Összesen | ||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Budapest | megye-székhely | város | község | együtt | Budapest | megye-székhely | város | község | együtt | ||
2020. I. | 6 309 | 6 134 | 9 999 | 8 349 | 30 913 | 1 254 | 703 | 613 | 128 | 2 698 | 33 611 |
2020. II. | 4 254 | 4 839 | 8 867 | 8 071 | 26 031 | 1 007 | 473 | 522 | 138 | 2 140 | 28 171 |
2020. III. | 6 343 | 6 939 | 11 354 | 10 583 | 35 219 | 1 005 | 541 | 630 | 154 | 2 330 | 37 549 |
2020. IV. | 5 035 | 5 086 | 8 112 | 7 330 | 25 563 | 631 | 334 | 350 | 95 | 1 410 | 26 973 |
2021. I. | 7 420 | 7 667 | 10 844 | 8 877 | 34 808 | 927 | 583 | 533 | 159 | 2 202 | 37 010 |
2021. II. | 6 049 | 6 358 | 9 464 | 8 690 | 30 561 | 552 | 398 | 288 | 80 | 1 318 | 31 879 |
2021. III. | 3 280 | 3 775 | 5 605 | 5 692 | 18 352 | 193 | 150 | 167 | 24 | 534 | 18 886 |