A kínálati lakbérek évek óta tartó emelkedése 2020 januárjában érte el csúcspontját, majd – elsősorban a járványhelyzet következményeként – ingadozásokkal tarkított csökkenés indult: 2020 novemberében az országos lakbérek 12, a budapestiek 15%-kal voltak alacsonyabbak a januárinál, ez a 2018. júliusi szintnek felelt meg. A lakbérek az előző havihoz képest országosan 1,1, Budapesten 1,6%-kal csökkentek, csak a budai hegyvidéki kerületekben volt enyhe (1,8%) emelkedés.
Tovább nőtt a főváros túlsúlya a kiadó lakások kínálatában
A felhasznált adatok területi megoszlására jelentős nagyvárosi koncentráció, azon belül erőteljes fővárosi túlsúly jellemző. Budapest részesedése 2020 január–novemberében 62,4% volt.
A kiadásra meghirdetett lakások nagysága Budapesten átlagosan 53, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 57 m2 volt. A kisebb településeken általában nagyobbak a kiadó lakások, átlagos alapterületük 66 m2-t tett ki 2020 január–novemberében. A legnagyobb alapterületű albérletek Pest megyében voltak, átlagosan 74 m2-esek.
A megfigyelt hirdetések túlnyomó többsége (94%-a) többlakásos épületben lévő lakásokra vonatkozott, a fennmaradó 5,9% esetében családi házakat hirdettek meg. Budapesten a hirdetések mindössze 2,7%-a szólt családi házakról.
2020 január–novemberében a vizsgált hirdetések 45,3%-a magánszemélyektől, 54,7%-a közvetítőktől származott, utóbbiak aránya Budapesten 57,1% volt. Novemberben az irodai hirdetők aránya kismértékben tovább emelkedett.
Negyedik hónapja mérséklődnek az albérletárak
Országosan a nyár eleji időszakban megfigyelt ingadozás után augusztus óta folyamatosan mérséklődtek a lakbérek, novemberben az előző hónap szintjétől 1,1%-kal maradtak el. Ennek következtében a novemberi albérletárak az áprilisi mélypontnál is alacsonyabbak voltak, 1,9%-kal. A fővárosban ugyancsak folyamatos csökkenés figyelhető meg: a novemberi lakbérek 1,6%-kal voltak alacsonyabbak a megelőző havinál és 2,0%-kal az áprilisinál. 2020 novemberében az aggregált országos index a 2015. évi érték 128,7%-át érte el, ez 10%-kal kisebb az előző év azonos időszakinál. Budapesten 2020 novemberében a 2015. évi bázison számított lakbérindex 122%-ot tett ki, az előző év azonos időszakinál 13%-kal alacsonyabb volt.
Novemberben Budapesten egyedül a budai hegyvidéki kerületekben növekedtek az árak (1,8%-kal) az előző hónaphoz képest – azonban itt októberben egy nagyobb, 5,2%-os visszaesés volt megfigyelhető. Az egyéb budai kerületekben az előző havi stagnálás után 2,7%-os csökkenés történt. A pesti oldalon is tovább mérséklődtek az árak: a pesti belső kerületekben 1,9, az átmeneti és a külső kerületekben 1,7, illetve 1,4%-kal.
Módszertani megjegyzések
A kerületek besorolása a budapesti kerületcsoportokba a következők szerint történt:
Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII.
Budai egyéb kerület: III., XI., XXII.
Pesti belső kerület: V., VI., VII., VIII., IX.
Pesti átmeneti kerület: X., XIII., XIV., XIX., XX.
Pesti külső kerület: IV., XV., XVI., XVII., XVIII., XXI., XXIII.
Az ingatlan.com adatbázisa lehetővé teszi a többszörös megjelenések azonosítását, ami megoldja a hirdetési adatbázisok legnehezebben kezelhető problémáját, a többször meghirdetett esetek által okozott torzítást.
A lakásbérleti piac áralakulását leíró lakbérindexeket a különböző részsokaságokon elvégzett hedonikus regressziós elemzéssel állapítjuk meg. Mindegyik részindex esetében hasonló modellezési technikát alkalmazunk, és megegyezik a bevont változók köre is. Valamennyi modell a teljes időszakot fedi le. Az adatok 2015 májusától állnak rendelkezésre. A 2015. évi adatokat tekintettük a modellezés során kontrollnak, ennek megfelelően a számított indexeket minden esetben 2015. évi bázisindexként szerepeltetjük. A lakbérek időbeli változása – maga a lakbérindex – a havonként képzett idődummyk együtthatóiból adódik. Az összetételhatás megfigyelésére felhasználtuk a hirdetési adatbázisban elérhető, megfelelő kitöltöttségű lakásminőségi jellemzőket, valamint a KSH adatbázisaiból beemelt mutatókat. A célváltozót, az alapterületet és a település(rész)re jellemző lakáspiaci árszintet logaritmizálva, a kategoriális változókat pedig dummy formára alakítva vontuk be a modellekbe.
A különböző részindexek aggregálásával számított, valamennyi vizsgált hirdetést lefedő indexek közül jelen összeállításban a régiós részindexekből számított mutatót használjuk. A mellékelt táblákban emellett elérhetők a hirdetők szerinti rétegzésen alapuló és az egyetlen modell alapján számított mutatók is.
A részletes módszertani ismertetés elérhető a Lakbérindexet fejlesztett a KSH és az ingatlan.com c. kiadványban.
További adatok, információk
Kapcsolódó adatok (Heti monitor)
Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu