A járvány első két hulláma elsősorban a használtlakás-piacon éreztette hatását. A 2014 óta egyre élénkülő lakáspiaci forgalom 2019-ben megtorpant, 2020-ban pedig 13%-kal elmaradt az előző évitől, ami elsősorban a használt lakások forgalmának II. negyedéves visszaesésével magyarázható. A lakásárak 2019-ig tartó lendületes emelkedése is lelassult, az új és a használt lakások árindexe szétvált, mivel előbbiek áremelkedése az előző évekhez hasonlóan folytatódott.
Tovább mérséklődött a lakáspiaci forgalom
A lakáspiaci forgalom 2019-ben kezdődő visszaesése 2020-ban is folytatódott: a hasonló feldolgozottság mellett mért adatok alapján az éves forgalom 13%-kal elmaradt a megelőző évitől. A lakáseladások negyedévenkénti száma az I. negyedévben 14, a II. negyedévben 28%-os csökkenést mutatott. Az év további negyedéveiben a lakáspiaci forgalom a megelőző évihez hasonlóan alakult.
A 2020. évi lakáspiaci visszaesés elsősorban a használt lakásokat érintette, az új lakások piacán nem mutatható ki számottevő változás az előző évhez viszonyítva.
A Covid19-járvány – 2020 II. negyedévére eső – tavaszi időszakában főként a városokban esett vissza az eladott lakások száma: Budapesten 44, a megyeszékhelyeken 32, a kisebb városokban 30, míg a községekben 16%-kal mérséklődött a megelőző negyedévhez képest. A fővárosban és a megyeszékhelyeken az első hullámot követően a III. negyedévben némiképp élénkült a piac (az előző negyedévhez viszonyítva 19, illetve 6%-kal), ennek alapján feltehető, hogy a járvány idején elhalasztott adásvételek egy része később létrejött. A kisebb városokban és a községekben azonban az év hátralévő részében is kevesebb adásvétel keletkezett.
A falusi csok bevezetése fékezte a forgalom visszaesését a támogatott településeken, ahol a II. negyedévben 12, éves szinten 5%-kal csökkent a lakásértékesítés 2020-ban.
A piaci átrendeződés hátterében több, a lakáspiacot érintő intézkedés hatása is érzékelhető. A nagyvárosok lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a 2019 júniusában megjelent Magyar Állampapír Plusz, míg a községek lakáspiacának élénkülése a Családi Otthonteremtési Támogatások kiszélesítésével hozható összefüggésbe: 2019. július 1-jétől bevezették a falusi csokot, az egyéb csok és hitel pedig használt lakások vásárlására is elérhetővé vált.
Az új lakások aránya a lakáspiacon 2016 óta fokozatosan emelkedett, 2019-ben elérte a 7,1%-ot. 2020-ban az eddig ismert adásvételek 5,5%-a vonatkozott új építésű lakásra.
Az eladott és az értékesítésre épített lakások száma
| Év, negyedév | Összes eladott lakás | Ebből: | Értékesítési céllal épült új lakás | |
|---|---|---|---|---|
| használt lakás | új lakás | |||
| 2007 | 191,2 | .. | .. | 17,9 |
| 2008 | 154,1 | 140,0 | 14,1 | 17,4 |
| 2009 | 91,1 | 82,9 | 8,3 | 16,9 |
| 2010 | 90,3 | 85,5 | 4,8 | 10,7 |
| 2011 | 87,7 | 83,9 | 3,9 | 4,8 |
| 2012 | 86,0 | 83,3 | 2,6 | 3,5 |
| 2013 | 88,7 | 86,4 | 2,3 | 3,2 |
| 2014 | 113,8 | 110,5 | 3,3 | 3,4 |
| 2015 | 134,1 | 130,7 | 3,4 | 3,1 |
| 2016 | 146,3 | 141,4 | 4,9 | 5,2 |
| 2017 | 153,8 | 147,7 | 6,1 | 7,3 |
| 2018 | 163,7 | 154,6 | 9,1 | 9,5 |
| 2019 | 157,0 | 145,8 | 11,2 | 12,1 |
| 2020+ | 112,7 | 106,5 | 6,2 | 15,0 |
+ Előzetes adatok.
Az éves lakásárindexek 2019-ig tartó lendületes emelkedése 2020-ban lelassult
A használt lakások éves, tiszta árindexe 2020-ban is tovább emelkedett, azonban a drágulás üteme jelentősen lassult. A 2015. évi bázison számított index az év ellentétes irányú lakáspiaci mozgásainak eredőjeként 3,4%-kal nőtt az előző évhez képest.
Az új lakások körében a 2020. évi tranzakciók árszintje az eddig beérkezett adatok szerint 11%-kal meghaladta a 2019. évit.
Az éves árváltozás alakulása és tényezői
| Év, negyedév | Új lakások | Használt lakások | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| összetétel-hatása | tiszta árváltozása | teljes árváltozása | összetétel-hatása | tiszta árváltozása | teljes árváltozása | |
| Előző év=100,0 | ||||||
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 98,0 | 118,6 | 116,3 | 97,2 | 111,9 | 108,7 |
| 2018 | 106,5 | 113,4 | 120,8 | 97,6 | 114,2 | 111,5 |
| 2019 | 98,3 | 112,7 | 110,8 | 95,4 | 117,9 | 112,5 |
| 2020+ | 99,3 | 111,0 | 110,2 | 95,0 | 103,4 | 98,2 |
| 2015=100,0 | ||||||
| 2015 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2016 | 97,4 | 110,5 | 107,6 | 92,9 | 113,3 | 105,3 |
| 2017 | 95,5 | 131,1 | 125,1 | 90,3 | 126,9 | 114,5 |
| 2018 | 101,7 | 148,7 | 151,1 | 88,1 | 144,9 | 127,7 |
| 2019 | 100,0 | 167,6 | 167,5 | 84,1 | 170,8 | 143,6 |
| 2020+ | 99,2 | 186,1 | 184,7 | 79,8 | 176,6 | 141,0 |
+ Előzetes adatok.
Az új lakások – fogyasztóiár-index figyelembevételével számított – éves reálárindexe számottevő emelkedést (7,4%), míg a használtaké stagnálást jelez, ezzel megszakadt a reállakásárak 2014 óta történő folyamatos emelkedése.
Az új és a használt lakások tiszta árindexe távolodott egymástól
A 2020. I. negyedévi emelkedés után a járvány tavaszi időszakában 3,3%-kal csökkentek a használtlakás-árak, majd a III. negyedévben újra nőttek 3,7%-kal az előző negyedévhez képest. A járvány IV. negyedévben bekövetkező második hullámában ismét mérséklődtek az árak, de ennek mértéke az eddig ismert adatok szerint enyhébb volt (1,7%), mint az első hullám idején. A váltakozó irányú elmozdulások hatására a IV. negyedévi használtlakás-árak 2,0%-kal haladták meg a megelőző év azonos időszaki szintet. Hasonlóan alacsony éves árnövekedésre 2020 II. negyedévétől eltekintve 2015 óta nem volt példa.
A 2015. évi bázishoz viszonyított index értéke 2020 IV. negyedévében 176%-ot tett ki.
Az új lakások piacán a 2020. I. negyedévi kiugró, 8,1%-os áremelkedés után az év során lassult a növekedés, de a járványhullámok idején sem csökkentek az árak.
2020-at megelőzően az új és a használt lakások 2015. évi bázison számolt árváltozása együtt mozgott, viszont 2020 folyamán ez megváltozott: az új lakások árszintje tovább emelkedett (a IV. negyedévben a 2015. évi átlag 188%-ára), míg a használtaké megtorpant, egy szűk sávban ingadozott.
Az új lakások piacán folytatódott az áremelkedés
2020-ban 15 ezer lakás épült értékesítési céllal, közel negyedével több, mint egy évvel korábban. Bár 2020-tól újra 27% lett a lakásáfa, ebben az időszakban az értékesítések számottevő része még az 5%-os kedvezményes áfa igénybevételével történt, ami hozzájárult a lakásépítés lendületének fenntartásához. (A kedvezményes áfa 2020 januárjától történő kivezetése után a 2018 novembere előtt építési engedélyt kapott lakásokat még kedvezményes áfával értékesíthették a beruházók.) Ugyanakkor több tényező is rontotta a felépült lakások értékesítési lehetőségeit, ilyen volt:
- az alternatív befektetési lehetőséget jelentő Magyar Állampapír Plusz megjelenése,
- a kivárás az új otthonteremtési programok miatt,
- a járvány két hulláma,
- továbbá az elhúzódó adminisztratív eljárások.
Mindezek hozzájárultak ahhoz, hogy eddig csak 6200, ebben az időszakban lezajlott újlakás-értékesítésről állnak rendelkezésre adatok. Az újlakás-tranzakciók száma Budapesten harmadával nőtt, ugyanakkor minden más településkategóriában csökkent a megelőző év azonos feldogozottságú adataihoz viszonyítva.
Egy új lakás átlagos ára 34,5 millió forint volt, 3,5 millióval több, mint egy évvel korábban. A négyzetméterár eközben 505-ről 582 ezer forintra nőtt.
- Budapesten egy új lakás átlagosan 42,5 millió forintba, 1 négyzetméter 775 ezer forintba került, mindkét érték 13%-kal haladta meg a 2019. év átlagát. A legtöbb új lakást értékesítő XIII. kerületben 740 ezer, az ezt követő XI. kerületben 873 ezer forint volt a lakások fajlagos ára.
- A megyeszékhelyeken adták el az új lakások közel 28%-át, átlagosan 454 ezer forintos négyzetméterenkénti áron. A jelentősebb újlakás-piaccal rendelkező Szombathelyen 434 ezer, Debrecenben 525 ezer, Kecskeméten 490 ezer forintba került a lakások négyzetmétere.
- A Balaton környéki települések árszintje meghaladta a nagyobb vidéki városokét, és elérte a négyzetméterenkénti 694 ezer forintot. Siófokon az új építésű lakások négyzetmétere átlagosan 737 ezer forintba került.
A 2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg, emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.
A járvány első két hulláma a használtlakás-piac számos területére kihatott
Budapest használtlakás-piaci részesedésének 2015 óta tartó csökkenése 2020-ban is folytatódott, az év eddig ismert adásvételeinek 17%-a jött itt létre. A városi értékesítések súlya a megelőző évhez viszonyítva nem változott, a községeké enyhén nőtt, és meghaladta a 30%-ot.
Módosult a lakáspiac regionális összetétele is: a keleti országrész részesedése 40-ről 45%-ra nőtt, Budapest és Pest megye együttesen már csak a tranzakciók 24%-át adta, szemben az egy évvel korábbi 29%-kal. A dunántúli régiók aránya nem módosult számottevően 2019-hez képest.
2020-ban a használt lakások piacán egy lakás átlagos ára 18,3 millió forint volt, 300 ezer forinttal kevesebb, mint 2019-ben. Az átlagos négyzetméterár az I. negyedévi 293 ezer forintról a II. negyedévi járványidőszakban 257 ezer forintra mérséklődött. A III. negyedévi emelkedést (275 ezer forint) az év végén ismét csökkenés váltotta fel (262 ezer forint). A járvány tavaszi hullámát követő hónapokban tehát bekövetkezett bizonyos mértékű korrekció, majd az újabb visszaesés hatására az év végi árak 11%-kal elmaradtak az év első három hónapjára jellemző szinttől. Az átlagos árak alakulásában a lakáspiac területi összetételének módosulása is szerepet játszott.
- Budapesten egy lakás átlagos ára 35,3 millió forint volt, 800 ezerrel kevesebb, mint 2019-ben. A 32,9 millió forintos IV. negyedévi átlagos lakásár 10%-kal maradt el az I. negyedévi szinttől, ugyanakkor a 629 ezer forintot kitevő négyzetméterár kevésbé csökkent (2,3%), ami jelzi, hogy a fővárosban megnőtt a kisebb lakások súlya.
- A Budapesti agglomerációban a 36 millió forintos átlagár 2,3 millióval haladta meg a 2019. évi szintet. Ezen belül is kiugró az agglomeráció északnyugati területén bekövetkezett 13%-os áremelkedés, de a többi fővárosi agglomerációs területen is magasabbak lettek az árak.
- A megyeszékhelyeken egy lakás átlagos ára 19,8 millió, az 1 négyzetméterre jutó ár 317 ezer forint volt, mindkét érték emelkedett a megelőző évhez viszonyítva (4,8, illetve 6,7%-kal). A legdrágább megyeszékhely 26 millió forintos átlagárral Székesfehérvár volt, ahol közel kétszer annyiba került egy lakás, mint Miskolcon, és több mint háromszor annyiba, mint Salgótarjánban.
- A falusi csok preferált településein az átlagos ár 6,8-ről 7,3 millió forintra nőtt.
- A Balatoni agglomerációban a 2019. évi 28,2-ről 32,7 millió forintra emelkedett a használt lakások ára.
- A kisebb településeken az éves szinten megfigyelt árak valamennyi régióban emelkedtek. A községek országos átlagos lakására ugyanakkor nem nőtt, összefüggésben a forgalom összetételének említett módosulásával az alacsonyabb árszínvonalú keleti régiók javára.
Hangsúlyozni kell, hogy az ismertetett árak kiszámítása az eddig feldolgozott lakásvásárlások adatain alapult. Mivel a nagyobb települések értékesebb ingatlanairól rendszerint később érkeznek be adatok, az utolsó időszak adatait érintően még számottevő korrekció történhet.
Az EU-tagállamok többségében a IV. negyedévben is emelkedtek a lakásárak
Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások árának alakulását. 2020 IV. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi átlag 129%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 127% volt.
2020 IV. negyedévében a 2015. évi bázison az Eurostat módszertana szerint számított összevont lakásárindex magyarországi értéke 178%-ot ért el, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok közül. Az európai országok többségében a koronavírus okozta járvány idején és azt követően is áremelkedést mértek. A IV. negyedévben csak a spanyol és a magyar lakáspiaci index mutatott 0,8, illetve 1,4%-os csökkenést.
Nagymértékben drágultak a lakások Luxemburgban (4,7%), ahol a megelőző évhez viszonyítva is kiugró volt az index értéke (117%), továbbá Cipruson, ahol a gyors áremelkedés egy hasonló mértékű visszaesés korrekciójaként következett be. Ugyancsak jelentős, közel 4%-os negyedéves áremelkedés zajlott le Litvániában és Észtországban.
A környező országok közül Szlovéniában 2,0, Romániában 1,3, míg Szlovákiában 1,1%-kal drágultak a lakások 2020 III. negyedévéhez képest.
Negyedéves nominális lakáspiaci árindex Európa egyes országaiban
(2015=100,0)
| Megnevezés | 2019 | 2020 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | IV. | I. | II. | III. | IV. | |
| Ausztria | 122,4 | 126,4 | 127,8 | 129,8 | 131,9 | 135,0 | 138,7 | 139,3 |
| Belgium | 111,5 | 112,0 | 116,0 | 115,6 | 115,5 | 117,0 | 119,6 | 122,3 |
| Bulgária | 129,5 | 130,3 | 132,0 | 134,0 | 135,5 | 134,1 | 138,8 | 141,2 |
| Ciprus | 107,9 | 112,7 | 105,6 | 106,5 | 109,1 | 109,5 | 104,2 | 109,1 |
| Csehország | 137,2 | 140,6 | 143,4 | 146,4 | 149,0 | 151,5 | 155,4 | 159,5 |
| Dánia | 116,0 | 118,7 | 118,9 | 116,4 | 118,4 | 120,4 | 126,2 | 127,8 |
| Egyesült Királyság | 115,2 | 116,0 | 118,0 | 117,5 | 117,5 | 117,6 | 121,2 | .. |
| Észtország | 122,0 | 123,1 | 126,2 | 129,8 | 136,0 | 128,1 | 131,1 | 136,0 |
| Finnország | 103,7 | 105,3 | 104,9 | 104,2 | 105,1 | 106,1 | 106,6 | 107,5 |
| Franciaország | 108,5 | 109,7 | 112,3 | 112,6 | 113,8 | 115,6 | 117,9 | 119,5 |
| Hollandia | 129,7 | 131,8 | 133,4 | 135,6 | 137,8 | 141,1 | 144,6 | 147,4 |
| Horvátország | 117,6 | 120,6 | 121,4 | 124,9 | 128,3 | 130,6 | 129,8 | 133,0 |
| Írország | 133,0 | 133,7 | 135,6 | 135,3 | 134,3 | 134,2 | 134,6 | 136,2 |
| Izland | 146,2 | 147,2 | 148,2 | 151,7 | 153,1 | 156,3 | 159,2 | 162,6 |
| Lengyelország | 118,3 | 121,1 | 123,6 | 127,1 | 131,7 | 134,3 | 137,1 | 138,4 |
| Lettország | 134,0 | 140,2 | 144,6 | 144,7 | 145,8 | 142,3 | 147,1 | 149,1 |
| Litvánia | 129,2 | 131,1 | 132,4 | 133,8 | 137,3 | 140,3 | 140,9 | 146,4 |
| Luxemburg | 125,0 | 131,4 | 134,4 | 137,2 | 142,7 | 148,7 | 153,0 | 160,1 |
| Magyarország | 165,0 | 170,5 | 173,2 | 171,9 | 178,2 | 173,5 | 179,3 | 176,9 |
| Málta | 118,5 | 122,8 | 126,4 | 130,9 | 125,1 | 127,6 | 129,8 | 133,0 |
| Németország | 124,6 | 127,8 | 129,6 | 132,7 | 133,5 | 135,8 | 139,8 | 143,5 |
| Norvégia | 118,5 | 121,7 | 120,5 | 120,0 | 122,2 | 125,3 | 127,9 | 128,2 |
| Olaszország | 97,7 | 99,1 | 98,8 | 98,5 | 99,4 | 102,4 | 99,8 | 100,1 |
| Portugália | 137,1 | 141,5 | 143,1 | 144,1 | 151,2 | 152,5 | 153,3 | 156,5 |
| Románia | 119,9 | 121,8 | 123,6 | 125,5 | 129,6 | 129,8 | 126,4 | 128,0 |
| Spanyolország | 122,9 | 124,3 | 126,3 | 125,4 | 126,9 | 127,0 | 128,6 | 127,6 |
| Svédország | 115,0 | 116,5 | 118,5 | 118,7 | 120,2 | 120,3 | 123,0 | 125,0 |
| Szlovákia | 126,4 | 131,1 | 134,5 | 137,6 | 143,0 | 143,8 | 145,9 | 147,5 |
| Szlovénia | 127,0 | 128,8 | 131,3 | 131,6 | 133,0 | 135,6 | 135,7 | 138,4 |
| EU27 | 117,4 | 119,6 | 121,3 | 122,4 | 124,1 | 125,9 | 127,7 | 129,4 |
| Eurózóna | 116,0 | 118,1 | 119,7 | 120,7 | 121,9 | 123,9 | 125,5 | 127,2 |
További adatok, információk
Módszertan
Éves országos adatok:
18.1.1.1. A lakások összefoglaló adatai
18.1.1.13. Lakáspiaci árindex
18.1.1.14. Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
18.1.1.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma
Éves területi adatok:
18.1.2.8. Egy lakás átlagos ára régió és településtípus szerint
18.1.2.9. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és településtípus szerint
18.1.2.10. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma régió és településtípus szerint
18.1.2.11. Egy lakás átlagos ára régió és épülettípus szerint
18.1.2.12. Egy lakás átlagos négyzetméterára régió és épülettípus szerint
Évközi országos adatok:
18.2.1.1. A lakások összefoglaló adatai negyedévenként
18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként
18.2.1.9. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként
Évközi területi adatok:
18.2.2.13. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.14. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.15. Magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenként régió és településtípus szerint
18.2.2.16. Egy lakás átlagos ára negyedévenként régió és épülettípus szerint
18.2.2.17. Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és épülettípus szerint
Elérhetőségek:
kommunikacio@ksh.hu
Lépjen velünk kapcsolatba
Telefon: (+36-1) 345-6789
www.ksh.hu